Al respecto de las crisis en el mercado de bienes raíces en los EE.UU. y China: fallos de la planificación central

Puede que Evergrande no sea el “momento Lehman Brothers” de la República Popular China, aunque existen numerosos paralelos entre la crisis de bienes raíces en la nación asiática y la de los Estados Unidos de América. Ambas se debieron al control o regulación estatal de la tierra. En ambos casos, hemos visto que los planificadores estatales desviaron la atención frente a sus ineptas políticas, mientras tercerizaban las culpas. Ambos han visto a los remedios resultantes fracasar a la hora de lograr que se redujeran los elevados precios de la vivienda.

Más de la mitad del territorio chino y casi la mitad del territorio estadounidense está conformado por tierras agrícolas y, en cada caso, solo una pequeña porción del total es, en rigor, utilizada para sembrar productos agrícolas. Los datos aún no se encuentran disponibles para 2020 pero, en 2010, cerca de un 4 por ciento de China y 3 por ciento de EE.UU. se mostraba. La urbanización no es una amenaza para las tierras agrícolas.

A pesar de ello, desde la década de 1960 hasta 1980, un pánico en torno a una crisis de tierras agrícolas llevó a varios estados, empezando por Hawaii y luego California, Oregon, Washington, Florida, y los estados atlánticos situados entre Massachusetts y Virginia, a aprobar leyes que pretendían salvar tierras agrícolas, limitando el desarrollo suburbano de baja densidad, peyorativamente conocido como crecimiento urbano desordenado (“sprawl”). Las leyes confiscaron, usualmente sin compensación, los derechos de los propietarios de tierras rurales para desarrollar sus tierras. De esta manera, crearon una escasez artificial de tierra para viviendas.

En la década de 1970, cada condado alrededor de San Francisco, por ejemplo, delineó un límite al crecimiento urbano más allá del cual no se permite desarrollar las tierras. Bajo la ley de California, esos límites no pueden moverse sin que alguien financie un reporte multimillonario de impacto ambiental, aunque jamás alguien financió uno alguna vez. Casi un 70 por ciento del Area de la Bahía -Bay Area- es tierra vacía que podría ser utilizada para viviendas, pero se ha dictaminado que es ilegal desarrollarlas.

En China, el gobierno es dueño de toda la tierra pero, desde alrededor de 1998, a las personas se les ha permitido poseer hogares en tierra concesionada por el Estado, tradicionalmente por un período de setenta años. El régimen ha sido tacaño con sus alquileres, en parte porque teme una crisis de tierras agrícolas. China una política denominada línea roja, que requiere que al menos 480.000 millas cuadradas de tierras agrícolas sean protegidas en todo momento.

Estas políticas han conducido a que las áreas urbanas en California y China sean más densas de los que preferirían sus residentes. Las encuestas señalan que 80 por ciento de los ciudadanos estadounidenses aspiran a vivir en viviendas de una sola familia, preferencias que han sido fortalecidas por la pandemia. Hasta un 77 por ciento de los hogares en algunos estados en efecto residen en dichos hogares, pero solo un 54 por ciento de los hogares en el área de Los Ángeles y menos de un 52 por ciento en el área de la Bahía de San Francisco viven en casas de una sola familia. Fuera de California, la densidad promedio de las áreas urbanas en EE.UU. es de cerca de 2.200 personas por milla cuadrada, mientras que en California es casi el doble de eso: 4.300 personas por milla cuadrada.

Las áreas urbanas de China promedian alrededor de 6.100 personas por milla cuadrada. Esto no se debe a que la República Popular China sea la nación más poblada del mundo. A pesar de su población numerosa, la densidad poblacional promedio de China en general es tan solo alrededor de la mitad de aquella del Reino Unido, un tercio de la de Holanda, y también menos que aquella de Alemania, Italia y Suiza. La densidad de China es casi la misma que la de Florida y menos que aquella de Nueva York y otra media docena de otros estados. Los chinos, como los estadounidenses, todavía sueñan con vivir en viviendas de una sola familia.

Las políticas estatales han impuesto la densidad a las ciudades en California y China porque, tanto los planificadores urbanos estadounidenses como los comunistas creen —por razones en gran medida engañosas— que la densidad es algo bueno, y no dudan en utilizar políticas de zonificación para lograr densidades que las personas con movilidad en autos no elegirían. Estas políticas hacen que las viviendas sean costosas, creando una escasez artificial de tierra, y también porque los condominios de muchos pisos y edificios de departamentos que favorecen los planificadores implican una construcción más costosa -ello, en virtud de los mayores requisitos de acero, concreto y ascensores. 

La escasez artificial de tierra también hace que los precios de la vivienda sean más volátiles, porque los pequeños cambios en la demanda pueden conducir a grandes variaciones en los precios. Los mercados estadounidenses de vivienda rara vez vieron mayores declives de precios antes de que los estados costeros y de que las municipalidades comenzaran a limitar el desarrollo rural. Desde que las ciudades de California dibujaron los límites del crecimiento urbano en la década de 1970, el estado ha visto tres burbujas de vivienda crecer y colapsar, y se sitúa hoy en medio de una cuarta burbuja. Luego de que China legalizara la propiedad de las viviendas (en tierra estatal) en la década de 1990, el país experimentó una burbuja de bienes raíces entre 2005 y 2013 y, ahora, está en el medio de una segunda burbuja.

La volatilidad es lo que mató a Lehman Brothers. Muchas personas entienden que el banco de inversiones quebró porque las personas dejaron de pagar sus hipotecas, pero eso no es lo que pasó. Como otros bancos, Lehman estaba empacando hipotecas y comerciándolas como bonos. Las agencias calificadoras como Standard & Poor’s y Moody’s le dieron a estos bonos una buena calificación, porque no comprendían que las recientes restricciones sobre el uso de la tierra habían hecho que los precios de las viviendas fuesen más volátiles. Cuando la burbuja de bienes raíces llegó a su pico y comenzó a caer en 2006, las agencias calificadores se dieron cuenta de su error y redujeron la calificación de los bonos.

Esto no hubiese importado consecuencias inmediatas para los fondos de pensiones y otros compradores de bonos de hipotecas pero, a los bancos, se les exige que mantengan reservas en efectivo por cualquier bono que tengan de acuerdo a su calificación: un bono AAA requería una reserva de 0,5 por ciento, mientras que un bono B requería un reserva de 8 por ciento. Cuando las calificaciones fueron rebajadas, Lehman -de súbito- debía obtener miles de millones de dólares en efectivo como reservas para bonos que todavía no había vendido y, dado que no pudo conseguir esos fondos, quebró. Otros bancos hubiesen seguido por el mismo camino, pero el gobierno intervino con al Programa para Alivio de Activos en Problemas (TARP).

Aquí es donde las historias de Lehman y Evergrande difieren. Evergrande estaba liderando un esquema piramidal de ventas, pidiéndole a las personas que paguen 30 por ciento o más como depósito por casas que planeaba construir y utilizando el dinero para construir proyectos que ya estaban en curso. La empresa también vendió muchos bonos para pagar por los más o menos 900 proyectos que tenia hacia fines de 2020. A principios de 2021, China aprobó nuevas reglas conocidas como la política de las tres líneas rojas (a los comunistas chinos aparentemente les gustan las líneas rojas), las cuales limitaban qué tanto dinero las empresas apalancadas como Evergrande podían prestar.

El objetivo de China puede haber sido controlar el capitalismo. O quizás puede haber sido buscar que las viviendas fueran más asequibles financieramente. En cualquier caso, parece probable que el gobierno sabía perfectamente que la política de las tres líneas rojas colocaría a Evergrande y a otros desarrolladores de propiedad en la bancarrota.

Otra similitud es que tanto los planificadores chinos como estadounidenses han desviado la culpa de los precios altos de las viviendas hacia otras personas, derivando en que la gente ignore la culpabilidad del estado. El gobierno chino culpó a los especuladores, y aprobó muchas regulaciones, con el objetivo de desalentar que las personas comprasen viviendas como una inversión, en lugar de para vivir en ellas.

En rigor, los especuladores no hacen que las viviendas sean costosas; ellos simplemente tratan de aprovecharse de los precios en alza.

En los Estados Unidos, los planificadores culpan por los altos precios de las viviendas a la zonificación para terrenos de una sola familia. De hecho, la zonificación para viviendas de una familia ha existido por más de 100 años y para la década de 1950 era utilizada por casi todas las ciudades estadounidenses excepto Houston y algunos de sus suburbios. Aún así que las viviendas no se volvieron inasequibles hasta que los estados y las ciudades empezaron a restringir el desarrollo rural, y sigue siendo asequible en lugares que no han impuesto dichas regulaciones. 

Oregon y California han aprobado leyes prohibiendo la zonificación de viviendas para una sola familia. Estas leyes no hacen que las viviendas sean más asequibles, pero sí ayudan a los planificadores a lograr su objetivo de imponer densidades más altas a las personas.

Una última similitud: las políticas estatales del uso de la tierra han conducido a un marcado incremento en la desigualdad de ingresos tanto en los EE.UU. como en China. En los EE.UU., la desigualdad de ingresos cayó marcadamente durante la mitad del siglo veinte, período conocido como la gran compresión. No es coincidencia que este también fue un periodo en el que se disparó considerablemente la cantidad de propietarios de vivienda. La desigualdad de ingresos empezó a aumentar en la década de 1970, lapso conocido como la gran divergencia. No es casualidad, pues, que allí es cuando muchos estados empezaron a aprobar e implementar restricciones sobre el uso de la tierra en zonas rurales. El economista Matthew Rognlie ha demostrado que la creciente desigualdad de ingresos en las últimas décadas es casi totalmente debido a la divergencia en la propiedad de viviendas y a los precios de las viviendas.

La desigualdad de ingreso en China también ha variado durante los últimos años, y mucho de esto se debe probablemente a los mercados de bienes raíces, dado que las fluctuaciones parecen haber seguido luego de las burbujas de bienes raíces en China. Según las últimas mediciones, la desigualdad de ingresos en China y EE.UU. son casi idénticas.

Quienes se preocupan frente al carácter asequible de la vivienda, por la desigualdad de ingreso y/o la estabilidad económica, necesitan reconocer que los planificadores estatales tanto en China como en EE.UU., que están intentando restringir el crecimiento geográfico de las zonas urbanas, son en gran medida responsables del alza de precios de la vivienda, de la creciente desigualdad y de la resultante volatilidad económica. Estos problemas se resolverán en los Estados Unidos solo cuando los derechos de desarrollo sean restaurados a los propietarios rurales y, en China, sencillamente cuando el gobierno privatice gran parte de la tierra del país.

Para más información acerca del fiasco de Evergrande, comparto mi reciente trabajo, intitulado “China’s Red Lines: A Failure of Central Planning”.

* El autor, Randal O'Toole, es académico Titular en el think tank estadounidense The Cato Institute, y se especializa en temáticas vinculadas a desarrollo urbano, tierra pública y transporte