No satisface el proyecto de Ley de Consorcios del Diputado Sergio Abrevaya. ¿A quién le cabe el derecho y a quién la obligación?

Eso, es por un lado lo que hay que tener en cuenta y por el otro, si las leyes de aplicación de carácter local están por arriba o por debajo de las leyes nacionales. Es decir, si se respeta o no la jerarquía jurídica y constitucional. Ya lo dice el refrán: "donde manda capitán, no manda marinero". Más claro, imposible, y en ese sentido el Dr. Jorge Rizzo, presidente del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal ha sido contundente al decir que toda modificación a una ley nacional la debe hacer el Congreso y no la Legislatura. Una ley local puede ser muy loable, más que una ley nacional, pero así y todo, es esta última la que jerárquicamente está en la cabeza de la pirámide y, en todo caso, si se quiere hacer una mejora de la ley por haber quedado ésta obsoleta, resultar ineficaz, arbitraria o retrógrada, deberá hacerse de arriba hacia abajo, al contrario que con la ley de representación y mandato que es de abajo hacia arriba. Si no entendemos estos asuntos primordiales, entonces quiere decir que no entendemos el principio de autoridad y mucho menos el de representación y mandato y ni qué hablar del concepto de democracia. ¿A qué viene todo esto? A que se encuentra en la actualidad un proyecto de ley injustamente llamado "de Consorcios" en concepto de reforma de la vigente 941 de la CABA, promovido por el Dr. Sergio Abrevaya, en carácter de diputado porteño por la Coalición Cívica. Dicho proyecto de ley, pese a tener en un 95% aspectos muy loables para recortar el poder abusivo de los administradores de consorcios en detrimento de los copropietarios, se contrapone a la 13.512 de propiedad horizontal de carácter nacional por un lado, choca con el inciso "a" del artículo 9º de la propia 13.512 e incluye, dentro de sus articulados y a modo de troyano, subrepticias injerencias fiscales como así también corporativas, coartando, con ello, el libre ejercicio de la función de administrador amen de imponer a futuro, pesadas cargas económicas sobre las espaldas de los copropietarios a quienes se supone, pretende defender. ¿Dónde, cómo, cuándo, por qué? Un claro ejemplo de lo antes dicho es el punto en que se "obligaría" a los consorcios a crear una cuenta bancaria a su nombre, con el claro propósito de que el administrador no se mande la avivada de obligarlos a depositar en su cuenta privada. De este modo se estaría bancarizando arbitrariamente a todos los consorcios. ¿Por qué? Porque resultaría más loable "PROHIBIR" al administrador que "OBLIGAR" al consorcio con respeto a qué hacer con "su" dinero. De este modo se evitaría la injerencia corporativa de los bancos "por izquierda" en detrimento de los intereses de los consorcistas. ¿O acaso el corralito no sirvió de escarmiento? Una cosa es que el consorcio sea libremente responsable ante su dinero, otra muy distinta que se lo responsabilice por decreto y otra como hasta ahora, que quede librado a la buena de Dios y la prepotencia o el engaño de los malos administradores. Otro punto cuestionable: "el seguro de caución" versus "la declaración jurada de bienes" como condición sine qua non para administrar. De esta manera la injerencia del fisco sería inminente como así también la injerencia de las aseguradoras. ¿Por qué? ¿Acaso para administrar hay que tener poder adquisitivo o pertenecer a alguna casta como la de los notarios? Porque con ese concepto, el día de mañana, la administración, a modo regulatorio, sólo podrá ser heredable en concepto de matrícula, o esperar una vacante y tener el dinero para comprarla, como es de tácita suposición en el acervo colectivo. Para colmo de males, dicho artículo fue tomado del repudiado proyecto de creación del Colegio Público de Administradores de Consorcios por considerárselo netamente corporativo, el cual fuera promovido por el "G5" (Grupo de los Cinco), conformado por la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH); Asociación de Administradores Independientes de Propiedad Horizontal (AAIPH); Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI); Fundación Reunión de Administradores (FRA); y Unión de Administradores de Inmuebles (UADI). Otro más: la matriculación. Si la 13.512 como ley "nacional" dice que cualquiera puede administrar, ¿por qué la 941 que es local me obliga a estar matriculado? ¿En función de qué? ¿De un Registro Público que no sirve para nada y ni siquiera es vinculante con las causas penales de algunos administradores que pese a ello figuran como "limpios"? Un Registro Público en el cual por Internet sólo se muestra los datos de inscripción de los administradores pero no refleja nada más que ese formalismo no merece ser llamado como tal. Otra injerencia más: la del Estado. En el artículo 12 dice que "El Poder Ejecutivo reglamentará la cantidad de unidades que el administrador estará habilitado para administrar, de acuerdo al patrimonio declarado". Como si el enriquecimiento ilícito de los administradores truhanes viniese por vía de su cartera de clientes y no por vía de los propios ilícitos en donde, para como de males y como en muchos ámbitos de la vida, se observa una ausencia del Estado argentino. De modo que habría que ser muy cuidadoso con respecto a este proyecto de Abrevaya el cual, de aprobarse en bloque, restringiría el derecho de administrar a unas pocas corporaciones, permitiría la ingerencia de otras ya institucionalizadas y generaría con ello un daño moral y económico sobre los propios consorcistas a quienes dice representar. Y los reglamentos, ¿qué? De todos modos, muchos aspectos jurídicos, sean del orden local o nacional, se caen a la hora de los hechos. Ya sea porque no existe una clara y responsable reglamentación respecto a las peculiaridades de los Reglamentos de Copropiedad y Administración, que en muchos de los casos parecen más dispuestos a preservar el precepto patriarcal y despótico del administrador como no sea una manera de perpetuarlos a la luz de los hechos. Por ejemplo, en "todos" los reglamentos dice tácitamente que la presencia del administrador en las asambleas sigue a la obligación de la guarda del libro de actas; y a partir de allí le confiere poderes omnipresentes al punto que lo designan presidente de la asamblea de "los copropietarios", de modo que en determinados casos "desempata" un litigio tal como ser, por ejemplo, la remoción del propio administrador constituyéndose entonces en juez y parte o le confiere carta de ciudadanía para certificar poderes, dando por hecho su presencia compulsiva. En cuál ley lo dice nadie lo sabe, pero lo imponen los reglamentos a fuerza de insistencia. Otro de los aspectos deplorables es el que niega, por no tener jurisprudencia favorable, la existencia de los Consejos de Propietarios (o de Administración); o en caso de incorporarlos, si así lo fuera, sólo lo harán dándole una función meramente decorativa ya que todo el poder le es conferido al administrador en base a un absolutismo despótico heredado de una vieja concepción patriarcal y monárquica. Tampoco está reglamentado que al efectuarse el acto de transferencia de dominio un tercero idóneo y ajeno al acto, verifique que el comprador conozca y obtenga una copia del Reglamento de Copropiedad y Administración al cual está subordinada la titularidad del bien inmueble adquirido. De esta manera se resguardaría, con justa causa, los intereses "reales" de los condóminos adquirentes de un derecho de dominio ya que la mayoría, no tiene idea del "paquete" que está comprando. Otro aspecto a tener en cuenta es respecto a las mayorías necesarias para "nombrar, ratificar o remover" a un administrador, que en muchas circunstancias son imposibles de obtener como en el caso de edificios torre con mayoría de inquilinos, lo que genera claramente un terreno idóneo para la corruptela administrativa. Aspectos todos ellos dignos de ser tenido en cuenta a la hora de legislar en beneficio de las mayorías, sin dejar de tener en cuenta las excepciones del caso. Por Gustavo Karcher, para El Ojo Digital Sociedad. URL: http://www.losconsorcistas.com.ar/