España: aumentar la oferta de vivienda, en lugar de regular el precio de alquileres

Los precios de cualquier producto son el resultado de la interacción de su oferta y de su demanda. Cuando la demanda sube y la oferta permanece constante, los precios se encarecen; asimismo, cuando la oferta se reduce y la demanda permanece constante, los precios también aumentan. Al final, pues, los precios se incrementan cuando la demanda se expande en relación a la oferta.

Los alquileres son un precio más: el precio de los servicios de habitación que proporcionan los inmuebles residenciales. Y, como todos los precios, responden a la simple lógica de la oferta y de la demanda: cuando la demanda de alojamiento crece más deprisa de lo que lo hace la oferta, entonces el precio del alojamiento (el alquiler) aumenta. Esa, y no otra, es la causa esencial que explica la escalada de los alquileres que ha venido produciéndose durante los últimos años en buena parte de nuestro país: una demanda en expansión (aumento de los ingresos de los españoles vía creación de empleo; migraciones hacia los principales núcleos urbanos, y mayor afluencia de turistas) frente a una oferta estancada.

Tomemos el significativo caso de la Comunidad de Madrid: en los últimos tres años, la región ha visto incrementar su población en 186.500 personas, hasta rozar los 6,6 millones de personas, la cifra más elevada de su historia; el número de ocupados ha crecido en una cuantía similar (190.000 personas) hasta superar los tres millones de trabajadores, y la cuantía de turistas extranjeros ha aumentado más de un 40%, hasta totalizar los 7,1 millones en 2018. En paralelo, sin embargo, el parque de viviendas se ha expandido en poco más de 30.000, ubicándose ligeramente por debajo de los tres millones de unidades, de las cuales, por cierto, menos de 300.000 son 'no principales' (viviendas no ocupadas regularmente por un hogar), la cifra más baja de los últimos 20 años (no se trata, pues, de que los precios hayan subido porque cada vez haya más vivienda vacía en Madrid: cada vez hay menos).

Y, si el aumento de los alquileres responde a típicas dinámicas de oferta y de demanda, resulta que solo hay dos formas de contenerlo: o reprimiendo la demanda o incrementando la oferta de vivienda. No hay más. O tratamos de evitar que tanta gente busque un alojamiento (temporal o permanente) en las principales ciudades españolas o, alternativamente, tratamos de incrementar la oferta de inmuebles dentro de ellas (facilitando la rehabilitación y puesta en alquiler de viviendas vacías; construyendo nuevos edificios e incrementando las alturas de los existentes, o mejorando la habitabilidad de ciertos distritos de las grandes ciudades para que su oferta de vivienda se vuelva un sustitutivo más cercano a la oferta de vivienda en los distritos céntricos más demandados).

El decreto de alquileres que ahora mismo están negociando PSOE y Podemos ni trata de reprimir la demanda ni tampoco busca fomentar la oferta: es decir, no busca solucionar el problema de los alquileres. Al menos, eso sí, tampoco parece que pretenda atacar regulatoriamente los síntomas del problema —la escalada de precios—. Y es que el PSOE está de momento enrocado en rechazar —y hace bien— la posibilidad de establecer precios máximos en el mercado de los alquileres. No en vano, si la subida de precios es solo el resultado de un desequilibrio entre la oferta de vivienda y la demanda de vivienda, impedir la subida no logra que ese desequilibrio desaparezca, sino que solo lo consolida.

Conforme hemos explicado con mayor detalle en una anterior oportunidad, al establecerse controles de precios, la (superabundante) demanda de vivienda pasa a racionarse mediante otros mecanismos distintos del precio (por ejemplo, en función de la renta o de la edad de los diversos inquilinos que quieren alquilar un piso) y, sobre todo, la oferta de vivienda se reduce a corto y largo plazo (algunos propietarios dejan de alquilar su vivienda y otros dejan de invertir en mantener la calidad de sus inmuebles o en edificar nuevas viviendas), de modo que las dificultades de acceso a la vivienda se agravan en lugar de aminorarse.

Frente al control de alquileres que le exige Podemos, el PSOE está dispuesto a impulsar bonificaciones en el IBI para aquellos propietarios que mantengan las rentas cobradas a sus inquilinos dentro de ciertas franjas. Es decir, el PSOE está proponiendo aplicar una subvención encubierta al precio de los alquileres: el arrendador, en lugar de cobrar más del inquilino, cobrará más (pagará menos) al fisco. Pero si las causas fundamentales que explican un encarecimiento de los alquileres no han desaparecido —la demanda supera la oferta—, los precios volverán a subir porque de algún modo habrá que racionar una demanda localmente superior a la oferta.

De hecho, el decreto de alquileres contiene algunas medidas que contribuyen a desincentivar que algunos propietarios saquen sus pisos al mercado (como el aumento del número mínimo de años de arrendamiento o la imposibilidad de aumentar los alquileres durante la vigencia del contrato por encima del IPC): dificultarle y encarecerle al propietario la gestión del arriendo de su propiedad no suele ser la mejor vía para conseguir que la saque en alquiler.

En definitiva, si queremos que los alquileres se abaraten sin reprimir la demanda de aquellos que quieran alojarse en España, solo hay un camino: aumentar la oferta allí donde escasee. Es decir, habilitar más suelo, levantar restricciones urbanísticas y —también las administraciones públicas tienen un papel— mejorar muy sustancialmente los servicios comunitarios de aquellos barrios actualmente poco demandados o de los nuevos barrios que vayan surgiendo al calor de lainversión inmobiliaria. Ocurrencias como la de Sánchez-Iglesias son solo alpiste para la hiperideologizada clientela electoral y no soluciones genuinas de largo plazo para los problemas reales de los ciudadanos.